KHI NÀO HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC ĐƯỢC CÔNG NHẬN THEO ÁN LỆ 55/2022/AL?

Đất đai là một tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý nên các vấn đề liên quan đến chủ thể này luôn được xây dựng những quy định riêng biệt, cụ thể. Vậy nên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có hiệu lực pháp luật cần đảm bảo về các khía cạnh: Nội dung, hình thức. Hiện nay, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực. Vậy, trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù vi phạm nội hình thức vẫn được công nhận hiệu lực? Bài viết sau đây, Luật Nam Thanh chúng tôi sẽ giúp quý bạn đọc giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề này.

Quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

• Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, từ các quy định trên có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, thực hiện công chứng, chứng thực.

Án lệ số 55 về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức

>>>>> Xem thêm: Điều kiện để được Nhà nước công nhận, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Hướng dẫn của Án lệ 55/2022/AL về Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức

Tóm tắt nội dung án lệ 55/2022/AL:

– Tình huống án lệ:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chúng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình, cụ thể như sau: 

• Nguyên đơn ông Võ Sĩ N, bà Phùng Thị N và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyểnnhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhànước thu  hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng Cá Sa Huỳnh) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn.
• Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.
• Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1, địa chỉ: Thôn LV, xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.
• Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PT (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.
• Bị đơn cho rằng Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyên đơn. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Click để tải: Án lệ số 55 về Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức

Hướng dẫn của Án lệ về Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức

Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện.

Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đối thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thừa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110,000,000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…

Hướng dẫn của Án lệ về Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức

>>>>Xem thêm: Không còn quốc tịch Việt Nam “Việt Kiều” có được nhận tặng cho bất động sản không?

Bình luận Án lệ

Hướng dẫn của Án lệ số 55/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã căn cứ trên quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về trường hợp ngoại lệ khi hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng vấn được công nhận hiệu lực. Tại đây, điều luật quy định rõ:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện công chứng, chứng thực.”

Như vậy, để giao dịch dân sự vi phạm về hình thức được công nhận hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Một, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản và vi phạm quy định về công chứng, chứng thực. Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự có các hình thức như sau: Giao dịch dân sự bằng lời nói, giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử, văn bản, văn bản có công chứng, chứng thực. Như vậy, đối tượng để được công nhận đã được Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 giới hạn lại là chỉ có “giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản”, đồng nghĩa với đó là các giao dịch còn lại dù đều vi phạm về hình thức nhưng sẽ không được công nhận theo điều khoản này.
• Hai, một hoặc các bên trong giao dịch đó đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Điều khoản này, không giới hạn việc bên nào là bên đã thực hiện phần nghĩa vụ này, nói cách khác bên đưa ra yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng không nhất thiết phải là bên đã hoàn thành 2/3 nghĩa vụ.
• Ba, có yêu cầu của một bên hoặc các bên trong giao dịch dân sự đó.

Khi đáp ứng được cả ba điều kiện nói trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức mới được Tòa án công nhân hiệu lực.

Cách thức liên hệ Luật sư tư vấn 

Liên hệ trực tuyến

Để đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng dịch vụ một cách nhanh chóng, hình thức tư vấn trực tuyến qua hotline giúp tiết kiệm tối đa chi phí, khách hàng vừa có thể nhận được những tư vấn cụ thể, chi tiết vừa không cần phải trực tiếp đến văn phòng công ty. Để nhận được sự tư vấn của Luật sư một cách nhanh chóng nhất, quý khách vui lòng liên hệ qua Hotline 097 303 2038. Ngoài ra, Công ty Luật TNHH MTV Nam Thanh còn nhận các thắc mắc của khách hàng thông qua những hình thức khác:

• Email: namthanhlawfirm1999@gmail.com
• Fanpage: Công ty Luật Nam Thanh
• Website: namthanhlawfirm.com

Liên hệ trực tiếp

Trường hợp quý khách gặp phải tình huống có nhiều vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật khác nhau và cần nhanh chóng xử lý, quý khách hàng có thể đến văn phòng của chúng tôi để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp tại một trong hai địa chỉ sau:

• Trụ sở: 19 Võ Oanh, phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
• Chi nhánh:  678 (Tầng 1) Cách Mạng Tháng Tám, khu phố 10, phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Trên đây là một số tư vấn về KHI NÀO HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC ĐƯỢC CÔNG NHẬN THEO ÁN LỆ 55/2022/AL? Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này cần Luật sư Dân sự vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 097 303 2038 để được tư vấn nhanh chóng và kịp thời. Xin cảm ơn!

>>>>Xem thêm: Không còn quốc tịch Việt Nam “Việt Kiều” có được nhận tặng cho bất động sản không?

Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: namthanhlawfirm1999@gmail.com