Giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tiễn, đây là một trong những dạng tranh chấp diễn ra phổ biến, đặc biệt là khi thị trường bất động sản ở Việt Nam trở nên khá “nhộn nhịp”, nhiều cá nhân đầu tư mua qua bán lại nhằm mục đích kiếm lời nhanh chóng. Tuy nhiên, điều này cũng đã dẫn đến nhiều cá nhân vi phạm hợp đồng đặt cọc khi thấy giá thị trường tăng nhanh, vậy trong trường hợp này bạn cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình? Bài viết dưới đây, Luật Nam Thanh sẽ giúp bạn đọc giải đáp các thắc mắc liên quan đến vấn đề này.

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng đặt cọc 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

>>>>>>Xem thêm: Bán hàng online có phải đăng ký kinh doanh không?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là như thế nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, một trong các bên trong hợp đồng đặt cọc (bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc) “từ chối” việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải chịu phạt cọc tương đương với tài sản đặt cọc (bên đặt cọc không được nhận lại tài sản đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, các bên không “từ chối” thực hiện hợp đồng, nhưng việc giao kết, thực hiện hợp đồng không thực hiện được vì lý do khách quan hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì việc xử lý hậu quả như thế nào là chưa thống nhất. Điểm b khoản 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định:

“b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung”.

Mặc dù, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 đã hết hiệu lực từ rất lâu và TAND tối cao đã ban hành Án lệ số 25/2018/AL để bổ sung trường hợp “có trở ngại khách quan”, còn một số vấn đề khác có liên quan đến phạt cọc khi các bên không “từ chối” thực hiện hợp đồng vẫn chưa được áp dụng thống nhất và cần có sự hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao.

Trường hợp 1: Hợp đồng không thực hiện được vì lý do khách quan

Các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Trường hợp 2: Trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu

• Hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được: Đến hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, các bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật. Trường hợp này đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao giám đốc thẩm tại Quyết định giám đốc thẩm số 20/2022/KDTM-GĐT ngày 22/8/2022, về vụ án “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong đó đã giải quyết tình huống Tòa án phải xác định hợp đồng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được, từ đó không phạt cọc.
• Hợp đồng “vi phạm điều cấm của luật” do cả hai bên cùng có lỗi dẫn đến vô hiệu: Là trường hợp bên đặt cọc và bên nhận cọc đều có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện. Trong trường hợp này bên nhận cọc phải hoàn trả tài sản cọc cho bên đặt cọc (theo điểm d mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP).  Ví dụ: Giữa ông A là bên đặt cọc ký hợp đồng đặt cọc với ông B là bên nhận cọc, theo đó ông B thống nhất chuyển nhượng cho ông A 01 thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông B (các thành viên trong hộ gồm có vợ ông B và 03 người con), với giá chuyển nhượng là 01 tỷ đồng. Ông A giao cho ông B tiền cọc là 300.000.000 đồng, các bên thỏa thuận nếu bên nào vi phạm thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình ông B (Vợ và các con). Vì vậy, khi đến hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những thành viên trong hộ ông B không ký hợp đồng dẫn đến hợp đồng không thực hiện được. Ông A khởi kiện yêu cầu buộc ông B tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp không thực hiện thì buộc ông B phải bồi thường số tiền 600.000.000 đồng.

Khởi kiện Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thẩm quyền của Tòa án

Theo khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015, thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

• Thứ nhất, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự.
• Thứ hai, các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự.
• Thứ ba, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Đối với tranh chấp về hợp đồng đặt cọc cần được xác định là dạng tranh chấp về giao dịch dân sự theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về tòa án cấp huyện nơi bị đơn cư trú và làm việc, tuy nhiên với sự đặc biệt đây là hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên một số địa phương cho rằng Tòa án nơi có bất động sản tọa lạc mới có thẩm quyền giải quyết vụ án.

Hồ sơ cần chuẩn bị 

Để khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị hồ sơ cụ thể như sau:

• Đơn khởi kiện 
• Hợp đồng đặt cọc 
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh việc người bị kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện, người bị kiện 

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện khởi kiện Tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án

Dịch vụ Luật sư thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Công ty Luật TNHH MTV Nam Thanh

Khi nhận được yêu cầu từ phía khách hàng Luật sư sẽ thực hiện các hoạt động sau:

• Tư vấn, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành;
• Thay mặt thân chủ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật tại Tòa án

Hơn thế, trong suốt quá trình giải quyết vụ án Luật sư của Công ty Luật TNHH MTV Nam Thanh luôn đồng hành cùng thân chủ, cung cấp, tư vấn cho thân chủ các vấn đề pháp lý cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ được bảo vệ một cách tối đa.

>>>>Xem thêm: Phải làm gì khi đất đi bị lấn, chiếm

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ Luật sư tại Luật Nam Thanh

Công ty Luật TNHH MTV Nam Thanh chúng tôi được thành lập từ năm 1999, sở hữu đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi luôn mang những hiểu biết về pháp luật đến cho quý khách hàng những hài lòng nhất định khi lựa chọn sử dụng dịch vụ của chúng tôi nói chung và dịch vụ thực hiện hợp nhất doanh nghiệp nói riêng. Đồng thời, thời gian thực hiện dịch vụ luôn được tuân thủ theo thỏa thuận mà hai bên đã đặt ra khi tham gia ký kết hợp đồng.  

>>>>>Xem thêm: Trình tự, thủ tục tạm ngừng kinh doanh

Cách thức liên hệ Luật sư

Liên hệ trực tuyến

Để đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng dịch vụ một cách nhanh chóng, hình thức tư vấn trực tuyến qua hotline giúp tiết kiệm tối đa chi phí, khách hàng vừa có thể nhận được những tư vấn cụ thể, chi tiết vừa không cần phải trực tiếp đến văn phòng công ty. Để nhận được sự tư vấn của Luật sư một cách nhanh chóng nhất, quý khách vui lòng liên hệ qua Hotline 097 303 2038. Ngoài ra, Công ty Luật TNHH MTV Nam Thanh còn nhận các thắc mắc của khách hàng thông qua những hình thức khác:

• Email: namthanhlawfirm@gmail.com
• Fanpage: Công ty Luật Nam Thanh
• Website: namthanhlawfirm.com

>>>>Xem thêm: Trình tự, thủ tục đòi suất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Liên hệ trực tiếp

Trường hợp quý khách gặp phải tình huống có nhiều vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật khác nhau và cần nhanh chóng xử lý, quý khách hàng có thể đến văn phòng của chúng tôi để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp tại một trong hai địa chỉ sau:

• Trụ sở: 19 Võ Oanh, phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
• Chi nhánh:  678 (Tầng 1) Cách Mạng Tháng Tám, khu phố 10, phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Trên đây là một số tư vấn vềGiải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này cần Luật sư tư vấn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 097 303 2038 để được tư vấn nhanh chóng và kịp thời. Xin cảm ơn!

Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: namthanhlawfirm1999@gmail.com