Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bản chất  là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vậy điều kiện về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng như thế nào? Các bên cần tuân thủ điều gì để đảm bảo hợp đồng này có hiệu lực pháp luật? Bài viết dưới đây Luật Nam Thanh sẽ cung cấp đến quý bạn đọc những thông tin bổ ích về vấn đề này. 

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: 

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. 

Để thực hiện đặt cọc, các bên lập Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: 

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

>>>>Xem thêm: KHI NÀO HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC ĐƯỢC CÔNG NHẬN?

Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Hiện nay pháp luật chưa xây dựng một quy định cụ thể về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phải được xác lập bởi cả hai vợ chồng.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Hợp đồng đặt cọc không quy định về hình thức.

Theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Theo Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 xác định tài sản chung của vợ chồng như sau:

• Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
• Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

 Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, không quy định về việc đặt cọc nên dù đây là tài sản chung hay riêng thì vợ hoặc chồng vẫn có quyền nhận đặt cọc. 

>>>>Xem thêm: Điều kiện để được nhà nước công nhận, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Một số quan điểm pháp luật về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Vì pháp luật chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên vẫn tồn tại nhiều quan điểm trái chiều, có thể kể đến như sau:

• Thứ nhất: Vì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nên hợp đồng đặt cọc phải có sự xác nhận của cả vợ và chồng, trường hợp thiếu một trong hai thì hợp đồng đó vô hiệu do không đảm bảo được điều kiện về chủ thể theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Thứ hai: Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Hợp đồng đặt cọc không quy định về hình thức. Tại khoản 1 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, không quy định về việc đặt cọc nên dù đây là tài sản chung hay riêng thì vợ hoặc chồng vẫn có quyền nhận đặt cọc. 
• Thứ ba:  Trong trường hợp áp dụng hợp đồng đặt cọc tương tự hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng phải cùng ký tên nhận tiền đặt cọc. Nếu chỉ một trong hai nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực đối với phần tài sản người đó, hợp đồng đặt cọc phải có hiệu lực một phần hai. 

Một số quan điểm pháp luật về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng