Đặt cọc trong thời gian quyền sử dụng đất đang thế chấp thì có vô hiệu không?

Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng là một trong những hoạt động phổ biến. Trường hợp đặt cọc trong thời hạn đang thực hiện thế chấp thì hợp đồng đặt cọc có dẫn đến vô hiệu hay không? Pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào? Bài viết sau đây chúng tôi sẽ giúp quý bạn đọc giải đáp những thắc mắc về vấn đề này.

Đặt cọc là gì?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, được quy định tại Chương IX – Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự 2015. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đối tượng đặt cọc:

• Tiền: Là hình thức đặt cọc phổ biến nhất.
• Kim khí quý, đá quý: Bao gồm vàng, bạc, platin, kim cương, ngọc bích,…
• Vật có giá trị khác: Bao gồm bất động sản, xe cộ,… (Lưu ý: Việc sử dụng bất động sản hoặc xe cộ để đặt cọc cần tuân thủ các quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, bảo đảm).

Mục đích của đặt cọc:

• Bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Là bằng chứng về việc giao kết hợp đồng.

Đặt cọc trong thời gian quyền sử dụng đất đang thế chấp thì có vô hiệu không?

>>>Xem thêm: Điều kiện về chủ thể trong hợp đồng đặt cọc là tài sản chung của vợ chồng

Thế chấp là gì?

Theo Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thế chấp là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trong đó một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp), nhưng không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Đối tượng thế chấp:

• Tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp: Bao gồm bất động sản, động sản, quyền tài sản trí tuệ,…
• Tài sản do bên thế chấp và bên thứ ba đồng sở hữu: Cần có sự đồng ý của bên thứ ba.
• Tài sản tương lai: Cần có điều kiện để hình thành tài sản trong tương lai.

Đặt cọc trong thời gian quyền sử dụng đất đang thế chấp thì có vô hiệu không?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không quy định về việc cấm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc trong thời hạn thế chấp. Vì vậy, việc đặt cọc mua bán quyền sử dụng đất đang thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) và Luật Đất đai có thể vô hiệu hoặc có hiệu lực tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp đặt cọc vô hiệu

• Bên bán không có thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
  • Ví dụ: bên bán đã bán quyền sử dụng đất cho người khác, quyền sử dụng đất đã bị thu hồi, hoặc bên bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng thế chấp không cho phép đặt cọc:
  • Một số hợp đồng thế chấp có thể quy định rõ ràng cấm việc đặt cọc đối với tài sản thế chấp.
• Vi phạm quy định về hình thức hợp đồng:
  • Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản và có đủ các điều khoản cần thiết theo quy định của pháp luật.
• Vi phạm quy định về giá trị đặt cọc:
  • Giá trị đặt cọc không được vượt quá 20% giá trị giao dịch.
• Chưa thông báo cho ngân hàng:
  • Việc thông báo cho ngân hàng về giao dịch đặt cọc là vô cùng quan trọng.
  • Việc thông báo này giúp đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan, bao gồm bên mua, bên bán, ngân hàng và các chủ nợ khác (nếu có).

Trường hợp đặt cọc có hiệu lực:

• Bên bán có thẩm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
  • Bên bán là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất và có quyền định đoạt đối với tài sản này.
• Hợp đồng thế chấp cho phép đặt cọc:
  • Hợp đồng thế chấp không cấm việc đặt cọc đối với tài sản thế chấp, hoặc có quy định cụ thể về việc đặt cọc.
• Đáp ứng đầy đủ các quy định về hình thức hợp đồng và giá trị đặt cọc:
  • Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản và có đủ các điều khoản cần thiết theo quy định của pháp luật. Giá trị đặt cọc không được vượt quá 20% giá trị giao dịch.
• Ngân hàng đồng ý cho phép giao dịch đặt cọc:
  • Ngân hàng có thể yêu cầu bên bán giải chấp tài sản thế chấp trước khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

• Kể cả khi hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, bên mua vẫn chỉ có quyền đối với quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất thủ tục giải chấp theo quy định của pháp luật.
• Việc đặt cọc chỉ mang tính chất cam kết thực hiện giao dịch, không thể thay thế cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đặt cọc trong thời gian quyền sử dụng đất đang thế chấp thì có vô hiệu không?

>>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cách thức liên hệ Luật sư tư vấn 

Liên hệ trực tuyến

Để đảm bảo khả năng tiếp cận và sử dụng dịch vụ một cách nhanh chóng, hình thức tư vấn trực tuyến qua hotline giúp tiết kiệm tối đa chi phí, khách hàng vừa có thể nhận được những tư vấn cụ thể, chi tiết vừa không cần phải trực tiếp đến văn phòng công ty. Để nhận được sự tư vấn của Luật sư một cách nhanh chóng nhất, quý khách vui lòng liên hệ qua Hotline 097 303 2038. Ngoài ra, Công ty Luật TNHH MTV Nam Thanh còn nhận các thắc mắc của khách hàng thông qua những hình thức khác:

• Email: namthanhlawfirm1999@gmail.com
• Fanpage: Công ty Luật Nam Thanh
• Website: namthanhlawfirm.com

Liên hệ trực tiếp

Trường hợp quý khách gặp phải tình huống có nhiều vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều quy định pháp luật khác nhau và cần nhanh chóng xử lý, quý khách hàng có thể đến văn phòng của chúng tôi để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp tại một trong hai địa chỉ sau:

• Trụ sở: 19 Võ Oanh, phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
• Chi nhánh:  678 (Tầng 1) Cách Mạng Tháng Tám, khu phố 10, phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Trên đây là một số tư vấn Đặt cọc trong thời gian quyền sử dụng đất đang thế chấp thì có vô hiệu không?  Quý bạn đọc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này cần Luật sư tư vấn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline 097 303 2038 để được tư vấn nhanh chóng và kịp thời. Xin cảm ơn!

Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: namthanhlawfirm1999@gmail.com